Novinky v bytovém právu - SVJ - od 1.7.2020

Novinky v bytovém právu – zjednodušení fungování SVJ – zavedení smluvní pokuty u nájmu bytu.

Od 1.7.2020 platí tyto novinky v bytovém právu:

Změna prohlášení vlastníka

Oproti původnímu postupu, kdy změna prohlášení vlastníka vyžadovala dohodu dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřené v písemné formě, kdy dohoda nabyla účinnosti, pokud s ní v písemné formě souhlasili vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nebyli stranami dohody, podle nové úpravy platí:

Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

V některých případech pak stačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek:

Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna

a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,

b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo

c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Nucený prodej jednotky

Oproti původní úpravě, podle které mohl být nařízen nucený prodej bytu pro porušení povinnost uložené vlastníku bytu vykonatelným rozhodnutím soudu, se rozšířil okruh povinností, jejichž porušení může vést k prodeji bytu a zúžil se okruh osob oprávněných návrh podat.

Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Ve výstraze se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.

S podáním návrhu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu problémového vlastníka.

Přechod dluhů při prodeji jednotky

Zavádí se právní domněnka, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

Založení společenství vlastníků

Nově je zavedena možnost založení společenství vlastníků jednou osobou. To znamená, že SVJ může založit např. developer. Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu. Původně se vyžadoval souhlas vlastníků všech jednotek.

Mění se také povinnost vyhotovit stanovy formou veřejné listiny (notářský zápis). Podle nové úpravy zakládá-li společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují. Při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje.

Nová práva a povinnosti vlastníků jednotek – oznamovací povinnost

Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu. Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.

Náhradní shromáždění

Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů. Z důvodové zprávy k OZ: V § 1210 odst. 1 OZ se stanoví, kdy je možné rozhodovat mimo zasedání shromáždění přímo na základě zákona, aniž by musela být možnost rozhodování per rollam uvedena ve stanovách SVJ. Jde pouze o případy, kdy svolané shromáždění se nesešlo, tedy nebylo způsobilé usnášet se podle § 1206 odst. 2, tj. není přítomno tolik vlastníků, kteří mají (nadpoloviční) většinu hlasů. V takovém případě svolavatel může, ale nemusí (je to tedy dáno na jeho vůli) rozhodnout o tom, že v záležitostech, které byly podle pozvánky na pořadu jednání shromáždění, jež se, byť řádně svoláno, nesešlo, bude rozhodováno mimo zasedání shromáždění. Jestliže se tak svolavatel rozhodne, musí nejpozději do jednoho měsíce ode dne, na který bylo svoláno shromáždění, jež se nesešlo, zaslat v písemné formě návrhy usnesení v záležitostech uvedených na pozvánce na původně svolané shromáždění všem členům SVJ s návrhem, aby vlastníci jednotek o těchto návrzích usnesení rozhodli mimo zasedání shromáždění. Maximální lhůta třiceti dnů je lhůtou závaznou a po jejím uplynutí již nelze využít možnosti rozhodnout mimo zasedání shromáždění podle § 1210 odst. 1 OZ.

Nájem bytu – zavedení možnosti sjednat smluvní pokutu

Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

68 zobrazení0 komentář