Daňové povinnosti při prodeji nemovitosti v r. 2020 - 2021

 

Zrušení daně z nabytí

Zákonem č. 386/2020 Sb., ze dne 15. září 2020 (nabyl účinnosti 26.září 2020) bylo zrušeno zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Povinnost odvést daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4% z kupní ceny tak zanikla zpětně ke konci roku 2019.

Podle § 32 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. platilo, že kupující (poplatník) byl povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby či správy svěřenského fondu.

 

Podle Čl.II, přechodných ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. nově platí:

 

1. Pokud lhůta pro podání daňového přiznání uplynula před 31. březnem 2020, použije se pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. K prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání podle daňového řádu se nepřihlíží.

 

2. Pokud lhůta pro podání daňového přiznání uplyne od 31. března 2020, zaniká daňová povinnost u daně z nabytí nemovitých věcí vzniklá přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. K prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání podle daňového řádu se nepřihlíží.

Jinými slovy, nabyl-li kupující vlastnické právo k nemovitosti v prosinci 2019, nebo později (vklad (právní účinky) vlastnického práva do katastru nemovitostí byl zapsán do konce roku 2019) a lhůta pro podání daňového přiznání mu uplynula 31. března 2020 nebo později, pak již daň z nabytí nemovitých věcí platit nemusí.

 

Pokud poplatník již daň uhradil, může u Finančního úřadu žádat její vrácení. Podle § 155 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád (daňový řád) (vrácení, použití a převod vratitelného přeplatku): „Daňový subjekt je oprávněn požádat správce daně o vrácení vratitelného přeplatku“.

Podle § 71 daňového řádu:

(1) Podání lze učinit písemně, a to v listinné podobě nebo elektronicky, anebo ústně do protokolu; elektronicky lze podání učinit pouze datovou zprávou

 a) podepsanou způsobem, se kterým jiný právní předpis spojuje účinky vlastnoručního podpisu,

 b) s ověřenou identitou podatele způsobem, kterým se lze přihlásit do jeho datové schránky,

 c) s využitím přístupu se zaručenou identitou, nebo

 d) prostřednictvím daňové informační schránky.

(2) Podání učiněné v listinné podobě nebo ústně do protokolu musí být podepsáno osobou, která podání činí.

 

Daň z příjmů – prodej nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou doposud hradil kupující tedy byla zrušena, ale prodávajícímu zůstala zachována povinnost hradit daň z příjmu.

Příjem z prodeje nemovitosti podléhá, jako každý jiný příjem zdanění. Zákonem č. 386/2020 Sb., ze dne 15. září 2020 byly učiněny i některé změny v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v povinnosti platit daň z příjmu. Osvobození od daně z příjmu se týká pouze fyzických osob.

 

Bydlení alespoň 2 roky

Do 2 letého časového testu patří nemovitosti určené k trvalému bydlení. Ostatní nemovité věci spadají do 10 letého časového testu.

Od daně se osvobozuje:

- příjem z prodeje nemovitých věcí, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,

- příjem z prodeje nemovitých věcí, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby (pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů,

 

Vlastnictví nemovitosti alespoň 10 let / prodloužení tzv. časového testu na 10 let od 1.1.2021

Časový test znamená nezbytnou dobu, po kterou musíte nemovitost vlastnit pro osvobození od daně z příjmu.

- příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle výše uvedených pravidel, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let,

- příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle výše uvedeného, nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

 

 

Podíl v družstvu

Od daně se osvobozuje příjem z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.

 

Bytová potřeba

Nový § 4b zákona o daních z příjmů definuje tzv. bytovou potřebu takto:

(1) Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí

 a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,

 

b) úplatné nabytí pozemku

1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo

2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

 

 c) úplatné nabytí

1. bytového domu,

2. rodinného domu,

3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,

4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

 

d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

 

e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

 

f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,

 

g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

 

h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.